Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre paydaşlardan herhangi biri paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki payını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar bu kişiye karşı yasal önalım haklarını kullanarak payın kendisi ya da kendilerine devredilmesini isteyebilirler.

Yasal önalım hakkının kullanılması için her şeyden evvel ortada paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. Taşınmazın paylı mülkiyet hali sona ererse ya da taşınırlarda yasal ön alım hakkı kullanılamamaktadır.

Yasal önalım hakkını ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaş kullanabilir. Üçüncü kişi, sınırlı ayni hak ya da kişisel hak sahipleri paydaş yerine böyle bir hakkı kullanamaz.

Taşınmazdaki hisse, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılmış olmalıdır. Kanunda her ne kadar ‘satış’ olması halinde ön alım hakkının kullanılabileceğine ilişkin bir ifade yer almaktaysa da Yargıtay kararlarında ‘trampa’ vb. şeklindeki mülkiyet değişikliği hallerinin ve kanunun emredici hükümlerini dolanmak amacıyla gerçekleştirilen kötüniyetli eylemlerin de satış gibi değerlendirilerek ön alım hakkına konu olabileceğine ilişkin kararları bulunmaktadır.

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için hak düşürücü süre içerisinde bu isteğin yöneltilmesi gerekmektedir. Bu süreler 2 yıl ve 3 aylık süreler olup hak düşürücü süre olması nedeniyle yargılamada hakim tarafından re’sen dikkate alınmaktadır.

2 yıllık süre satış işleminin üzerinden, 3 aylık süre de satış işleminin hak sahibine noter kanalı ile bildirilmesinden itibaren işlemeye başlamaktadır.

2 yıllık hak düşürücü süre satış işleminin ön alım hakkı sahibi paydaşa noter aracılığı ile bildirilmediği durumlarda özellikle önem arz etmektedir.

Örneğin satış işleminin üzerinden 1 yıl 10 ay geçtikten sonra satışın paydaşa noter aracılığı ile bildirilmediği durumda dava açmak için gerekli olan süre 3 ay değil, satılın üzerinden her halde 2 yıl olarak süre belirlenmiş olduğundan 2 ay olarak kabul edilmektedir.

Önalım hakkı sahibi paydaş, yasal önalım hakkını payı satın alan alıcıya karşı dava açarak kullanabilmektedir. Bu davada yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Davacı paydaş, payın kendi üzerine tesciline karar verilmeden önce tapu giderlerini ve satış bedelini hakimin belirleyeceği şekilde ve süre içerisinde yatırmakla yükümlüdür. Bu noktada satış bedeli için yargılama sırasında ayrıca değer belirlemesi gerçekleştirilmemekte olup, alıcı ve payını satanın tapuda taşınmazın bedelini göstermiş oldukları bedel dikkate alınmaktadır.

Dolayısıyla sırf tapuda düşük masraf ödemek amacıyla taşınmazın değerinin düşük gösterilmesi durumlarında alıcı daha fazla bedel ödeyerek aşınmazı satın almasına rağmen yasal ön alım hakkı sahibi çok daha düşük bir bedel ödeyerek bu taşınmazı alıcıdan geri alma hakkına sahip olmaktadır.

Ancak elbette ki yasal önalım hakkının kullanılmasını engelleyen istisnalarda bulunmaktadır. Fiili taksimin söz konusu olduğu durumlarda bu halin ispatlanması ile paydaşın yasal ön alım hakkı düşmektedir. Yine paydaşın yasal önalım hakkından feragati de mümkündür. Feragatin resmi şekilde gerçekleştirilmesi ve tapuya şerh verilmesi gerekmektedir. Belirli bir satıştan feragatin ise yazılı şekilde gerçekleştirilmiş olması yeterlidir.